Vergleichswert
Was vergleichbare Objekte tatsächlich erzielt haben. Das Standardverfahren für Wohnungen und Einfamilienhäuser, wenn genug Vergleichsfälle vorliegen.
Ratgeber für Eigentümer
Was ist meine Immobilie wert?
Der ausführliche Ratgeber für Münster und das Münsterland: wie eine seriöse Bewertung abläuft, was den Preis wirklich bestimmt und welche rechtlichen Punkte Sie vor dem Verkauf kennen sollten.
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Der schnelle Weg und sein Preis
Warum Online-Rechner selten die Wahrheit sagen.
Adresse, Baujahr und Wohnfläche eingeben, und nach zwei Minuten steht eine Zahl auf dem Bildschirm. So werben die Online-Rechner. Die Zahl ist allerdings selten die, zu der Ihre Immobilie am Ende tatsächlich verkauft wird.
Online-Schätzungen arbeiten mit Durchschnittswerten aus der Region. Der Rechner kennt Ihre Straße nicht, nicht den Zuschnitt, nicht den Zustand und nicht die Lage im Haus. Zwei Wohnungen im selben Gebäude können sehr unterschiedlich viel wert sein: die eine im Erdgeschoss zur Straße, die andere im dritten Obergeschoss mit Loggia nach Süden. Für den Rechner sind beide gleich.
Wer mit so einer Zahl in den Verkauf startet, startet mit einer Annahme. Und Annahmen kosten beim Immobilienverkauf Geld, in beide Richtungen.
Online-Ersteinschätzung
Erste Spanne aus aktuellen Marktdaten: der Startpunkt.
Bewertung vor Ort
Enge, belastbare Spanne aus Besichtigung und Marktkenntnis in Münster.
Die drei Hebel
Was bestimmt den Wert wirklich?
Jede seriöse Bewertung beantwortet drei Fragen. Klicken Sie sich durch.
Stadtteil, Straße, Anbindung und Umfeld. In Münster macht oft schon der Block einen spürbaren Unterschied.
- Mikrolage schlägt Makrolage: dieselbe Wohnfläche erzielt am Kreuzviertel einen anderen Preis als am Stadtrand.
- Anbindung, Nahversorgung und Lärm werden von Käufern sehr genau bewertet.
- Die Lage im Haus zählt mit: Erdgeschoss zur Straße oder drittes Obergeschoss mit Loggia nach Süden.
Baujahr, Zustand, Grundriss und Ausstattung. Was Wert schafft und was Käufer abwerten.
- Sanierungen der letzten Jahre sind bares Geld wert, wenn Sie sie mit Jahr und Rechnung belegen können.
- Käufer rechnen anstehende Arbeiten sehr genau in ihr Angebot ein: Dach, Heizung, Fenster, Bäder.
- Der Grundriss entscheidet mit: gut geschnittene 90 m² schlagen verwinkelte 100 m².
Was vergleichbare Objekte aktuell erzielen. Nicht das, was vor zwei Jahren bezahlt wurde.
- Maßstab sind echte Verkaufsabschlüsse in Münster und im Umkreis, keine Angebotspreise aus Portalen.
- Angebot und Nachfrage verschieben sich je nach Objektart und Stadtteil unterschiedlich schnell.
- Selbstnutzer und Kapitalanleger bewerten dieselbe Immobilie verschieden. Die Zielgruppe gehört in die Preisfindung.
Die fachliche Grundlage
Was heißt „Verkehrswert" überhaupt?
Der Begriff ist gesetzlich definiert. § 194 Baugesetzbuch sagt sinngemäß: Der Verkehrswert (Marktwert) ist der Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, nach Lage, Beschaffenheit und Eigenschaften der Immobilie, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.
Übersetzt: Es zählt, was ein Käufer heute unter normalen Umständen zahlen würde. Nicht, was Sie investiert haben. Nicht, was der Nachbar vor zwei Jahren bekommen hat. Und nicht, was das Objekt Ihnen persönlich bedeutet.
Die drei anerkannten Verfahren
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) nennt drei Verfahren. Welches passt, hängt vom Objekt ab. Oft werden mehrere kombiniert.
Ertragswert
Was die Immobilie an Mieteinnahmen bringt. Maßgeblich bei vermieteten Objekten und Mehrfamilienhäusern, weil Kapitalanleger in Rendite rechnen.
Sachwert
Was Boden und Gebäude ihrer Substanz nach wert sind. Relevant, wenn Vergleichsfälle fehlen, etwa bei besonderen Objekten.
Der häufigste Fehler
Der Angebotspreis ist Strategie, keine Hoffnung.
Es klingt verlockend, den Preis höher anzusetzen. Heruntergehen kann man ja immer noch. In der Praxis läuft es meist anders: Das Objekt liegt wochenlang in den Portalen, Interessenten sehen die Preissenkungen und fragen sich, was mit der Immobilie nicht stimmt. Am Ende steht häufig weniger auf dem Kaufvertrag, als mit einem realistischen Einstiegspreis möglich gewesen wäre.
Zu niedrig ist genauso teuer, nur merkt man es nicht. Der Preis muss zum Markt passen und sich begründen lassen, gegenüber Käufern und gegenüber deren Banken. Denn auch die finanzierende Bank bewertet Ihre Immobilie, und platzt die Finanzierung, platzt der Verkauf.
Bevor Sie inserieren
Vier rechtliche Punkte, die Sie kennen sollten.
Energieausweis
Beim Verkauf muss ein gültiger Energieausweis vorliegen. Er ist zehn Jahre gültig und muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Schon die Anzeige braucht Pflichtangaben daraus.
§§ 79, 80, 87 GEG
Notarielle Beurkundung
Ohne Notar kein Verkauf: Der Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Immobilie muss notariell beurkundet werden. Private Vorverträge per Handschlag oder E-Mail binden nicht.
§ 311b BGB
Maklerprovision
Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen gilt: Ist der Makler für beide Seiten tätig, müssen Verkäufer und Käufer die Provision in gleicher Höhe tragen. Abweichende Verträge sind unwirksam.
§ 656c BGB
Steuer auf den Gewinn
Liegen zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, kann der Gewinn steuerpflichtig sein. Ausnahme: Sie haben die Immobilie selbst bewohnt, durchgehend oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor. Für Ihren Einzelfall gehört das zum Steuerberater.
§ 23 EStG
Dieser Ratgeber informiert allgemein und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Rechtsstand: Juli 2026. Quellen: Gebäudeenergiegesetz, Bürgerliches Gesetzbuch, Einkommensteuergesetz, Baugesetzbuch, ImmoWertV.
Zum Mitnehmen
Der komplette Ratgeber als PDF.
Dieser Beitrag ist die Kurzfassung. Den vollständigen Ratgeber mit Vorgehensweisen, Checklisten und den rechtlichen Punkten im Detail senden wir Ihnen als PDF zu. Aktuell kostenlos.
- Das Vorgehen in sieben Schritten, von der Entscheidung bis zum Notartermin
- Unterlagen-Checklisten für Haus, Wohnung und Grundstück, mit Bezugsquellen
- Die drei Bewertungsverfahren verständlich erklärt, mit Einordnung für Ihr Objekt
- Die rechtlichen Punkte im Detail, mit Quellenangaben und Handlungsempfehlungen
- Typische Fehler beim Preis und wie Sie sie vermeiden
- Checkliste zum Abhaken für Ihre Verkaufsvorbereitung
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Häufige Fragen
Kurz beantwortet.
Was kostet die Immobilienbewertung bei DREIZLER Immobilien?
Führen Sie den Verkauf mit Auftrag über DREIZLER Immobilien durch, ist die Marktwertermittlung für Sie kostenfrei. Wir sehen uns Ihre Immobilie vor Ort an und Sie bekommen eine realistische Preisspanne mit Begründung. Das Erstgespräch ist in jedem Fall unverbindlich.
Reicht nicht ein Online-Rechner?
Für eine erste grobe Orientierung vielleicht. Online-Rechner arbeiten allerdings mit Durchschnittswerten aus der Region und kennen weder Zustand noch Zuschnitt noch die Lage im Haus. Die Zahl, zu der tatsächlich verkauft wird, weicht davon oft deutlich ab.
Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?
Der Verkehrswert (Marktwert) ist nach § 194 BauGB der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.
Brauche ich für den Verkauf einen Energieausweis?
Ja. Beim Verkauf muss ein gültiger Energieausweis vorliegen (§ 80 GEG). Er ist zehn Jahre gültig und muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Bereits die Immobilienanzeige muss Pflichtangaben aus dem Ausweis enthalten (§ 87 GEG).
Wer zahlt die Maklerprovision beim Verkauf?
Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen gilt seit Ende 2020: Lässt sich der Makler von beiden Parteien eine Provision versprechen, geht das nur in gleicher Höhe (§ 656c BGB). Verkäufer und Käufer teilen sich die Provision also hälftig.
Muss ich den Verkaufsgewinn versteuern?
Möglich ist das, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Ausgenommen sind Immobilien, die Sie durchgehend oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben. Die Einordnung Ihres Einzelfalls gehört zum Steuerberater.
Oder wir sagen es Ihnen konkret.
Ein Ratgeber erklärt das Prinzip. Was Ihre Immobilie wert ist, klärt der Blick vor Ort. Das Erstgespräch ist unverbindlich, und führen Sie den Verkauf mit Auftrag über DREIZLER Immobilien durch, ist die Marktwertermittlung für Sie kostenfrei.
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