Nur gemeinsam
Die Erben können über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen. Kein Verkauf ohne die Zustimmung aller Miterben.
§ 2040 BGB
Leitfaden für Erben
Geerbte Immobilie: womit Sie anfangen sollten.
Eine Immobilie zu erben trifft die wenigsten vorbereitet. Meist liegt ein Verlust dahinter, und trotzdem wollen praktische Fragen beantwortet werden. Oft von mehreren Erben gleichzeitig. Hier steht, was zuerst geklärt gehört.
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- 25+ Jahre Erfahrung
- Persönliche Betreuung
Die Ausgangslage
Viele Fragen, mehrere Meinungen, ein Haus.
Nach einem Erbfall kommt vieles auf einmal: Behördengänge, Unterlagen, laufende Kosten. Und wenn mehrere Erben beteiligt sind, auch verschiedene Vorstellungen davon, was mit der Immobilie passieren soll. Einer will verkaufen, eine will behalten, ein dritter wohnt weit weg und will vor allem, dass es vorangeht.
Die gute Nachricht: Die meisten Konflikte entstehen nicht aus bösem Willen, sondern aus ungeklärten Fragen. Wer die richtigen Punkte in der richtigen Reihenfolge klärt, erspart sich den Streit. Genau darum geht es hier.
Die drei Klärungsfelder
Was vor der Vermarktung geklärt sein muss.
Drei Felder entscheiden, ob der Verkauf ruhig läuft oder sich zerredet. Klicken Sie sich durch.
In einer Erbengemeinschaft entscheiden alle gemeinsam. Solange das nicht geklärt ist, kommt kein Verkauf voran.
- Wer gehört zur Erbengemeinschaft, liegt ein Testament vor, ist ein Erbschein beantragt?
- Über einen Nachlassgegenstand können die Erben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB). Ein einzelner Erbe kann die Immobilie nicht allein verkaufen.
- Rechtsfragen zur Erbauseinandersetzung gehören zu Notar oder Anwalt, nicht zum Makler.
Das geerbte Haus kostet weiter Geld, auch wenn niemand darin wohnt. Diese Posten setzen der Entscheidung einen realistischen Zeitrahmen.
- Laufende Kosten: Abgaben, Versicherung, im Winter die Heizung.
- Ein leerstehendes Haus will gepflegt werden, sonst leidet die Substanz und mit ihr der Wert.
- Kein Grund zur Hast, aber auch keiner für endloses Aufschieben. Ein gemeinsamer Zeitplan entlastet alle.
Der häufigste Streitpunkt ist der Preis. Eine neutrale Bewertung nimmt der Diskussion die Schärfe.
- Einer hängt am Haus und hält es für wertvoller, als der Markt hergibt. Ein anderer will schnell abschließen. Beides ist menschlich, beides kostet Geld.
- Eine neutrale Bewertung liefert eine Zahl, die für alle nachvollziehbar begründet ist.
- Verkauf, Übernahme durch einen Erben mit Auszahlung der anderen oder Vermietung: Was gewollt ist, gehört offen auf den Tisch, bevor vermarktet wird.
Bevor entschieden wird
Vier Punkte, die Erben kennen sollten.
Steuerliche Frist
Beim geerbten Haus zählt für die Zehn-Jahres-Frist die Anschaffung durch den Erblasser, nicht der Erbfall. Dazu kommt die Erbschaftsteuer als eigenes Thema. Beides gehört zum Steuerberater.
§ 23 EStG
Notarielle Beurkundung
Auch der Verkauf einer geerbten Immobilie braucht den Notar. Private Absprachen unter Erben oder mit Käufern binden beim Immobilienverkauf nicht.
§ 311b BGB
Energieausweis
Beim Verkauf muss ein gültiger Energieausweis vorliegen. Bei geerbten Häusern ist er oft abgelaufen oder nie ausgestellt worden. Das lässt sich nachholen und gehört früh auf die Liste.
§§ 79, 80 GEG
Dieser Leitfaden informiert allgemein und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Rechtsstand: Juli 2026. Quellen: Bürgerliches Gesetzbuch, Einkommensteuergesetz, Gebäudeenergiegesetz.
Der praktische Teil
Unterlagen: meist unvollständig, selten ein Problem.
Beim Erben fehlen fast immer Unterlagen. Der Grundriss ist verschollen, der Energieausweis abgelaufen, niemand weiß, wann das Dach gemacht wurde. Das lässt sich klären: Grundbuchauszug beim Grundbuchamt, Flurkarte beim Katasteramt, ein neuer Energieausweis über ausstellungsberechtigte Fachleute.
Wir helfen bei der Beschaffung, soweit wir dürfen, und sagen Ihnen, was wirklich gebraucht wird und was nicht. Welche Unterlagen das im Einzelnen sind, steht im Leitfaden zu den Verkaufsunterlagen.
Zum Mitnehmen
Der Erben-Leitfaden als PDF.
Dieser Beitrag ist die Kurzfassung. Der vollständige Leitfaden für Erben und Erbengemeinschaften geht tiefer: Fristen, Steuern, die Spielregeln der Erbengemeinschaft und der Verkauf, hinter dem am Ende alle Miterben stehen. Als PDF, auch zum Weiterleiten.
- Die ersten Schritte nach dem Erbfall, in der richtigen Reihenfolge
- Die Klärungsfragen für die Erbengemeinschaft, bevor vermarktet wird
- Unterlagen im Erbfall: was gebraucht wird und was sich beschaffen lässt
- Die rechtlichen und steuerlichen Punkte mit Quellenangaben
- Typische Konflikte in Erbengemeinschaften und wie Sie sie vermeiden
- Checkliste zum Abhaken für alle Beteiligten
Der Leitfaden als PDF
Das steht drin:
- Die ersten Wochen nach dem Erbfall
- Erbschein, Testament, Grundbuch: der Nachweis
- Die Erbengemeinschaft: die Spielregeln
- Behalten, vermieten oder verkaufen?
- Was Warten kostet
- Die Erbschaftsteuer: was frei bleibt
- Einkommensteuer beim Verkauf: die Zehn-Jahres-Frist
- Unterlagen im Erbfall: suchen, beschaffen, ordnen
- Das Haus räumen: Hausrat, Erinnerungen, Werte
- Der Verkauf in sieben Schritten
- Typische Konflikte und wie sie sich vermeiden lassen
- Ihre Checkliste zum Abhaken
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Häufige Fragen
Kurz beantwortet.
Was sollten Erben als Erstes klären?
Drei Fragen: Wer gehört zur Erbengemeinschaft? Liegt ein Testament vor? Ist ein Erbschein beantragt? Solange nicht klar ist, wer mitentscheidet, kommt kein Verkauf voran. Rechtsfragen zur Erbauseinandersetzung klären Notar oder Anwalt.
Kann ein einzelner Erbe die Immobilie verkaufen?
Nein. Die Erben können über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB). Für den Verkauf braucht es die Mitwirkung aller Miterben.
Fällt beim Verkauf einer geerbten Immobilie Einkommensteuer an?
Das hängt von der Zehn-Jahres-Frist ab (§ 23 EStG). Beim Erbe wird die Anschaffung durch den Erblasser zugerechnet: Hat dieser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist die Frist meist schon abgelaufen. Ausnahmen gelten außerdem bei Eigennutzung. Die Erbschaftsteuer ist ein eigenes Thema. Die Einordnung Ihres Einzelfalls gehört zum Steuerberater.
Brauchen wir einen Erbschein?
Das hängt vom Einzelfall ab, etwa davon, ob ein notarielles Testament vorliegt. Zuständig ist das Nachlassgericht; Notar oder Anwalt sagen Ihnen, was in Ihrem Fall gebraucht wird.
Was kostet die Bewertung der geerbten Immobilie?
Führen Sie den Verkauf mit Auftrag über DREIZLER Immobilien durch, ist die Marktwertermittlung für Sie kostenfrei. Das Erstgespräch ist in jedem Fall unverbindlich, und die Bewertung liefert der Erbengemeinschaft eine neutrale, begründete Zahl als gemeinsame Grundlage.
Wie läuft der Verkauf ab, wenn die Erben verstreut wohnen?
Wir sprechen persönlich mit allen Beteiligten, auch über Entfernung. Abstimmungen laufen telefonisch oder per E-Mail, sodass keine Partei übergangen wird. Beurkundet wird am Ende beim Notar.
Reden wir in Ruhe darüber.
Persönliche Betreuung für alle Erben, sachlich und ohne Druck. Das Erstgespräch ist unverbindlich, und führen Sie den Verkauf mit Auftrag über DREIZLER Immobilien durch, ist die Marktwertermittlung für Sie kostenfrei.