Der Verkauf einer Immobilie ist eine große Entscheidung, bei der viele Faktoren eine Rolle spielen. Besonders die Frage nach dem richtigen Preis sorgt häufig für Unsicherheiten. Doch wie wird der Wert einer Immobilie überhaupt ermittelt? Welche Verfahren kommen dabei zum Einsatz, und warum ist die Unterstützung eines erfahrenen Maklers unerlässlich? In diesem Beitrag erhalten Sie fundierte Einblicke in die professionelle Immobilienbewertung und erfahren, welche Faktoren den Wert Ihrer Immobilie maßgeblich beeinflussen.

Der Marktwert als Grundlage der Bewertung

Grundlegend für jede Immobilienbewertung ist der sogenannte Verkehrswert, der oft synonym als Marktwert bezeichnet wird. Laut der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) beschreibt dieser Wert den Preis, der unter gewöhnlichen Marktbedingungen erzielt werden kann.

Dabei werden zahlreiche Faktoren berücksichtigt, darunter:


• Lage und Umgebung: Makro- und Mikrolage, Infrastruktur, Nahversorgung und Zukunftsperspektiven des Standorts.
 Rechtliche
• Rahmenbedingungen: Baulasten, Erbbaurechte, Denkmalschutz oder bestehende Mietverhältnisse.

• Bausubstanz und Ausstattung: Baujahr, Sanierungsstand, Energieeffizienz und Ausstattungsmerkmale.

• Marktentwicklung: Angebot und Nachfrage, Zinspolitik und wirtschaftliche Trends beeinflussen den Immobilienpreis erheblich.

Diese und weitere Faktoren bestimmen den realistischen Marktpreis einer Immobilie. Allerdings kann die Bewertung aufgrund individueller Besonderheiten stark variieren. Deshalb werden in der Praxis verschiedene normierte Bewertungsverfahren angewendet.

Die drei klassischen Bewertungsverfahren

Die Immobilienbewertung erfolgt in Deutschland auf Basis standardisierter Verfahren, die je nach Objektart und Verwendungszweck zur Anwendung kommen.

1. Das Vergleichswertverfahren
Dieses Verfahren orientiert sich an tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien. Insbesondere bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern ist das Vergleichswertverfahren weit verbreitet, da es durch reale Marktdaten eine hohe Aussagekraft besitzt. Die Herausforderung liegt allerdings darin, ausreichend vergleichbare Objekte in ähnlicher Lage und mit vergleichbarer Ausstattung zu finden.

2. Das Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren kommt vor allem bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Spezialimmobilien zum Einsatz. Hierbei wird der Wert der Immobilie anhand der Herstellungskosten ermittelt – unter Berücksichtigung von Altersabschlägen, Bauzustand und Modernisierungen. Zusätzlich fließt der Bodenwert in die Berechnung mit ein. Dieses Verfahren liefert besonders dann verlässliche Ergebnisse, wenn es keine ausreichenden Vergleichswerte am Markt gibt.

3. Das Ertragswertverfahren
Für renditeorientierte Immobilien, wie Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeobjekte, ist das Ertragswertverfahren maßgeblich. Hierbei steht die zu erwartende Rendite im Vordergrund. Anhand der nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen wird der Wert der Immobilie ermittelt, wobei Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und Kapitalisierungszinsen berücksichtigt werden. Da Investoren vorrangig an der Rentabilität eines Objekts interessiert sind, ist dieses Verfahren essenziell für den gewerblichen Immobilienmarkt.

Warum standardisierte Verfahren nicht immer ausreichen

So wichtig normierte Bewertungsmethoden auch sind – sie stoßen an ihre Grenzen, wenn es um besondere Immobilien geht. Liebhaberobjekte, denkmalgeschützte Gebäude oder Luxusimmobilien lassen sich nicht immer nach Schema F bewerten. Ebenso spielen kurzfristige Marktentwicklungen, die nicht in historische Daten einfließen, eine große Rolle.
Hier zeigt sich die Stärke eines erfahrenen Immobilienmaklers. Neben den standardisierten Verfahren setzt ein Profi ergänzende Analysemodelle ein, um eine realistische und marktgerechte Bewertung zu gewährleisten. Beispielsweise fließen Aspekte wie aktuelle Kauftrends, demografische Entwicklungen und regionale Besonderheiten mit in die Bewertung ein.

Die Bedeutung eines professionellen Maklers für Ihre Immobilienbewertung

Eine präzise Wertermittlung ist essenziell, um Ihre Immobilie weder unter Wert zu verkaufen noch durch einen überhöhten Preis potenzielle Käufer abzuschrecken. Ein erfahrener Makler analysiert nicht nur die objektiven Kennzahlen, sondern berücksichtigt auch weiche Faktoren wie Zielgruppenverhalten und Verhandlungsspielräume. Zudem kennt er die besten Strategien, um den maximalen Verkaufspreis innerhalb der realistischen Preisspanne zu erzielen.
Bei Dreizler Immobilien setzen wir auf eine Kombination aus bewährten Bewertungsverfahren und individuellen Analysen, um für Sie den optimalen Verkaufspreis zu ermitteln. Denn letztlich zählt nicht nur der theoretische Wert einer Immobilie, sondern das, was ein Käufer in einem bestimmten Marktumfeld tatsächlich bereit ist zu zahlen.

Fazit

Eine fundierte Immobilienbewertung erfordert Fachwissen, Marktkenntnis und die richtige Methodik. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, verlassen Sie sich nicht auf Schätzwerte oder Online-Rechner, sondern setzen Sie auf die Expertise eines erfahrenen Maklers. So stellen Sie sicher, dass Sie den bestmöglichen Preis für Ihr Objekt erzielen.